부동산 양도소득세 절세 전략: 1가구 1주택자부터 다주택자까지
"집을 팔 때 양도소득세가 터무니없이 많이 나와서, 실익이 거의 없었어요." 1가구 1주택자라 하더라도 보유 기간, 고가주택 여부, 양도 시점 등에 따라 양도소득세 부담이 크게 달라집니다. 특히 2025년 기준으로 부동산 시장 안정화를 위한 정부 정책(보유 기간 요건 강화, 장기보유특별공제 축소 등)으로 세법이 개정되면서, "어떻게 하면 절세 혜택을 최대한 누릴 수 있는지"에 대한 고민이 늘어났습니다.
저도 2년 전 강남권 아파트를 팔 때 양도차익 2억 원 발생 → 양도소득세 4,500만 원을 납부해야 했습니다. 그때는 "보유 기간 2년 → 장기보유특별공제 20%만 적용"이어서 양도세가 예상보다 컸고, 결국 실익이 거의 남지 않는 상황을 겪었습니다. 이후 부동산 세법 개정 내용을 공부하고, ‘절세용 수익형 부동산 매도 시점 조절, 배우자 증여 후 1년 보유, 1가구 2주택 비과세 요건 활용’ 등 전략을 활용해 지인들이 수천만 원 단위 절세를 경험하도록 도왔습니다. 이 글에서는 1가구 1주택자부터 다주택자까지 적용 가능한 양도소득세 절세 전략을 정리합니다.
1. 1가구 1주택자 비과세 요건 활용
비과세 요건:
- 보유 기간 2년 이상 → 양도 시점까지 등기부상 소유(취득일 기준)
- 거주 기간 2년 이상 → 실제 거주 확인(전입신고, 주민등록 기준)
실제 절세 전략:
- ‘취득일 + 2년 경과 → 거주 2년 완료’ 시점을 미리 계산해 매각 시점 조절
- 장기 공실 관리: “해외 거주, 장기 출장 등으로 거주 요건 미달 시 1가구 1주택 비과세 대상에서 제외 → 재거주 후 2년 채운 뒤 매도”
- 배우자 증여 방법: “부부공동명의 → 배우자 단독 보유 전환 후 2년 보유 및 거주 → 매도 시 비과세 활용”
1가구 1주택 비과세 요건을 정확히 이해하고 활용하는 것이 양도소득세 절세의 첫걸음입니다.
2. 1가구 2주택 비과세·양도세 중과 회피
2년 단일 거주 요건:
1가구 2주택자라도 ‘2년 이상 거주한 주택 1채’를 비과세 대상으로 선택 → 나머지 1채는 양도세 과세 대상
절세 전략:
- ‘비과세 대상 주택’으로 지정한 후, 나머지 1채를 분리 매도 → 양도차익이 있는 쪽 주택만 과세
- 매도 시점 조절: 매각 전 “2년 단일 거주 요건 충족 여부” 확인, 충족 시 비과세 적용
- 대체 주택 마련: “전세 또는 월세 입주 기간 중 → 차익 실현 → 재매입” 방식으로 잉여 현금 마련
1가구 2주택의 경우, 거주 요건을 충족하는 주택을 비과세 대상으로 지정하여 양도소득세 부담을 줄일 수 있습니다.
3. 다주택자 중과세 회피 전략
양도세 중과세 내용(2025년 기준):
- 2주택자: 기본세율(6~45%) + 20%p 중과
- 3주택 이상: 기본세율 + 30%p 중과
절세 전략:
- ‘다주택자 처분 시 주택 수 1가구 1주택자로 줄이는 전략’
- ‘처분 순서’: 수익성 높은 주택 → 미매각 주택 순서로 정리 → 보유 주택 수 줄이기
- ‘합산 배제 요건 활용’: “상속 주택, 협의분할 주택, 분양권 중도금 납입 후 분양권 전환 주택”은 양도세 합산 배제 가능
- ‘2년 보유 요건 완화 활용’: 택시 운수종사자 등 일정 직업군은 보유 기간 1년 이상만으로 비과세 요건 충족 가능(지방자치단체별 상이)
- ‘분할 양도’:
- “단일 주택을 2개 세대(분할 등기)로 구조 변경 후 → 한 채만 매도 → 과세표준 하락” 전략 (다만 법적·행정 절차 복잡)
다주택자는 주택 수를 줄이거나 합산 배제 요건, 분할 양도 등을 활용하여 양도소득세 중과를 피할 수 있습니다.
4. 양도차손 발생 시 손실보전 절세 전략
양도차손 발생:
양도가 < 취득가(시세 하락) 시 양도소득세가 없음 → 다만, 양도소득원천징수 이슈 없음
절세 전략:
- “양도차손이 발생한 주택 → 보유 계속 → 향후 시세 회복 예상 시점에 매도 → 세금 부담 감소”
- “양도차손이 큰 주택을 배우자에게 증여 후 양도 대행 시 양도차익 환산 시기 이연 가능성 검토”
양도차손이 발생했을 경우, 시세 회복을 기다리거나 배우자 증여를 활용하여 세금 부담을 줄이는 전략을 고려할 수 있습니다.
5. 부동산 담보대출 연계 절세 전략
부동산 매도 전 담보대출 실행:
- “매도 예정 주택으로 담보대출 실행 후 → 담보대출금으로 타주택 매입 → 보유 주택 수 2→3→1로 단계적 변화 → 양도세 중과 회피”
예시:
- “A 주택(시가 10억 원)과 B 주택(시가 5억 원)을 보유 중 → A 주택 담보대출(10억 원 한도 70% LTV 실행 → 7억 원 대출) → 대출금으로 C 주택(시가 7억 원) 매입 → 보유 주택 수 3채 → 곧 B 주택 매각(차익 실현) → 보유 수 2채 → A 주택 비과세 요건 충족(2년 거주) 후 매도”
- 결과: “양도세 중과 대상에서 비과세 대상으로 변경 → 절세 효과 극대화”
담보대출을 활용하여 주택 수를 조절함으로써 양도소득세 중과를 회피하고 절세 효과를 극대화할 수 있습니다.
【】“이제 ‘1가구 1주택 비과세 요건 → 2주택 비과세·양도세 회피 → 다주택자 중과세 회피 → 양도차손 보전 → 담보대출 연계 전략’까지 부동산 양도소득세 절세 전략을 모두 이해하셨습니다.
- “보유 기간 2년 이상, 단일 거주 2년 이상”인 1가구 1주택자는 비과세 요건을 반드시 채운 뒤 매도하세요.
- “2주택자라면, ‘거주 기간 요건을 충족한 주택’과 ‘비과세 비대상 주택’을 분리 매도”해 양도세 부담을 줄이세요.
- “다주택자는 담보대출을 전략적으로 활용해 보유 주택 수를 줄이고, 중과세를 회피”하는 방안을 검토해 보세요.
양도소득세 절세 전략은 복잡하지만, 꼼꼼히 따져보면 충분히 절세할 수 있는 방법들이 있습니다. 댓글로 “현재 보유 중인 주택 수, 보유 기간, 거주 여부”를 남겨 주시면, 구체적인 절세 시뮬레이션 및 맞춤 전략을 제공해 드리겠습니다!
